Durante os últimos meses temos recebido uma série de indagações, principalmente por parte dos empresários, acerca da possibilidade de revisão dos contratos de locação de pontos empresariais. As indagações são as mais diversas possíveis, que vão da possibilidade de revisão do valor das prestações atinentes ao pacto locatício, da rescisão unilateral do contrato sem ônus para o locatário, da suspensão de cobrança de aluguéis e outros encargos referentes ao imóvel, dentre tantas outras.

De antemão vale dizer que a locação de imóvel urbano para uso residencial ou comercial é regida pela Lei n. 8.245/91, todavia a norma em comento não traz em seu bojo regra alguma que venha a tratar das questões suscitadas acima. Em verdade, por se tratar de convenção bilateral, as obrigações de parte a parte são dispostas no contrato, devendo, de regra, o que está definido naquele instrumento prevalecer por se tratar de convergência dos interesses das partes.

Ocorre que a pandemia da Covid-19 impôs, de forma incontroversa, uma onerosidade excessiva aos locatário, devendo, nestas circunstâncias, ser aplicado o disposto no artigo 317 do Código Civil: “Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação”.

Pelo disposto no artigo 317 do Código Civil, percebe-se a possibilidade de discussão do contrato de locação diante da superveniente pandemia da covid-19, e com base nesse dispositivo legal, algumas decisões já estão sendo tomadas em favor dos locatários. Uma das mais recentes decisões foi proferida no último dia 30/7/2020 pelo desembargador Ricardo Couto de Castro, da 7ª câmara Cível do TJ/RJ, ao dar provimento a agravo (Processo No: 0049757-60.2020.8.19.0000) que concedeu a um lojista a isenção do pagamento do aluguel mínimo pelo período em que o estabelecimento permaneceu fechado por conta da pandemia de covid-19.

Em que pese o entendimento acima, deve-se refletir se a via judicial é a melhor saída nesses casos. Salvo melhor juízo, a adoção de medidas judiciais deve ser adotada somente em circunstâncias extremas, quando não logrado êxito qualquer tentativa negocial com o locador, mesmo porque os custos (financeiro e temporal) envolvidos em uma ação judicial são sempre altos. Adicione-se a isso que a relação locatícia não deixa de ser um pacto de confiança entre as partes e a judicialização de uma querela desta natureza pode comprometer uma convenção futura das partes, já que, passada a crise gerada pela pandemia, espera-se que o empresário se reestabeleça em sua atividade empresarial de preferência no mesmo ponto, dado sua importância ao sucesso de sua atividade.